कैसे अमेरिका किराये की मकान खरीदने की क्षमता हल करने के लिए

किराए पर लेने की योग्यता

हमने अभी सीखा है कि अमेरिका की किराये की सामर्थ्य क्षमता संकट जितनी खराब हो, उतनी ही खराब है। दुर्भाग्य से, यह पूरी तरह से बदतर होने के बारे में है।

यह 2014 के लिए अमेरिकी समुदाय सर्वेक्षण, कुछ ही हफ्ते पहले जारी की है, पाया गया कि आवास पर 30% या अपनी आय का अधिक भुगतान renters की संख्या - क्या सस्ती माना जाता है के लिए मानक बेंचमार्क - 20.7 लाख घरों का एक नया रिकार्ड उच्च, ऊपर लगभग एक आधा मिलियन से पहुंचा एक साल पहले। अर्थव्यवस्था में सुधार के बावजूद, वृद्धि लगभग पांच बार पिछले साल के लाभ से भी बड़ा था।

आवास में सभी renters के बारे में आधे असहनीय माना रहते हैं इसका मतलब है कि। और नवीनतम वृद्धि 2000 के बाद से पर्याप्त वृद्धि की है कि अवधि में लगभग छह करोड़ घरों तक यह संख्या चढ़ाई, 41 के बारे% की वृद्धि देखी गई है के शीर्ष पर आता है।

इससे भी बदतर अभी भी 11 लाख से अधिक घरों में भारी लागत वाले बोझ हैं, जो आवास के लिए अपनी आधे से अधिक आय का भुगतान करते हैं, सदी की शुरुआत में सात लाख से ऊपर है।

इतने सारे परिवारों और व्यक्तियों को अपने मासिक किराए का भुगतान करने के लिए संघर्ष करना चिंता का एक स्पष्ट कारण है। इस परिस्थिति में किरायेदार परेशान पड़ोस में आवास के लिए चुनना या खराब हालत में शामिल होने के लिए मुश्किल व्यापार-बंद करने के लिए मजबूर हो जाते हैं। वास्तव में, एक में विश्लेषण उपभोक्ता व्यय आंकड़ों का हम आवास अध्ययन के लिए हार्वर्ड संयुक्त केंद्र पर, हमने पाया है कि इस स्थिति में काफी हद तक renters भोजन और स्वास्थ्य देखभाल जैसे बुनियादी जरूरतों पर काफी कम खर्च करके अपने उच्च आवास की लागत को समायोजित चलाया।

यह समस्या बढ़ती जा रही है क्योंकि एक स्थिर, सभ्य घर होने से बच्चों के बीच में सुधार स्कूल के प्रदर्शन को बेहतर स्वास्थ्य के परिणामों से लाभ की एक विस्तृत विविधता का उत्पादन करने के लिए, पाया गया है संबोधित किया जाना चाहिए। वहाँ भी बढ़ती साक्ष्य कि बेघर व्यक्तियों और परिवारों के लिए स्थायी किफायती आवास उपलब्ध कराने में बहुत अधिक लागत अस्थायी आवास के लिए भुगतान की तुलना में अधिक प्रभावी है।

सुर्खियों और कीमतों में बढ़ोतरी से आवास दुर्घटना फिर से बढ़ रही है, यह विश्वास करना इतना आसान है कि जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था अच्छी तरह से हो जाता है, आवासीय सामर्थ्य पर संकट स्वाभाविक रूप से हमारे सार्वजनिक नेताओं के प्रयासों के बिना स्वाभाविक रूप से बढ़ेगा।


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दुर्भाग्य से, यह इच्छाधारी सोच है

सुधार के लिए संभावनाएं

लागत-बोझ वाले किरायेदारों की बढ़ती ज्वार की कीमतें मूल रूप से (मुद्रास्फीति समायोजित) किराये की मकान की लागत में और किराये की आय में गिरावट के कारण होती हैं।

2001 के बाद से, अमेरिका में औसत मासिक किराए पर लेने की कीमत मुद्रास्फीति की तुलना में काफी तेजी से बढ़ी है, जबकि सामान्य किरायेदार की प्रीटेक्स आय 11% तक गिर गई है। इन प्रवृत्तियों को मंदी और आवास बस्ट से पहले भी स्पष्ट किया गया था, लेकिन निश्चित रूप से आर्थिक परेशानियों के कारण बाद में यह बहुत तेज हो गया है।

अब जब अर्थव्यवस्था पूर्ण रोजगार के करीब आ रही है और आय में एक नए रिबाउंड की संभावना और नए अपार्टमेंटों के निर्माण को लेकर है स्तरों तक पहुंच रहा है 1980s के बाद से नहीं देखा, वहाँ कुछ उम्मीद है कि किराये की लागत बोझ की सीमा को कम करना शुरू हो जाएगा प्रतीत होता है लेकिन साथ ही, काम पर जनसांख्यिकीय शक्तियां भी हैं जो मामले को बदतर बनाने की संभावना रखते हैं।

दो सबसे तेजी से बढ़ते क्षेत्रों आने वाले सालों में आबादी की उम्र 65 और Hispanics की आयु होगी, दोनों की लागत बोझ का अनुभव होने की अधिक संभावना है।

किफायती आवास गैर-लाभकारी एंटरप्राइज कम्यूनिटी पार्टनर्स के शोधकर्ताओं के सहयोग से, हाउसिंग स्टडीज के संयुक्त केंद्र ने अलग-अलग परिदृश्यों के तहत हमारे घरेलू अनुमानों के आधार पर लागत-बोझ वाले किरायेदारों के भविष्य के रुझान को अनुकरण करने के लिए निर्धारित किया है, जिसमें आय किराए से आगे निकल रही है, या, वैकल्पिक रूप से, जहां हम वर्तमान परिस्थितियों में बदलाव देखते हैं और आय किराए से अधिक तेज़ी से बढ़ती है।

हम हमारे हाल ही में दस्तावेज़ के रूप में रिपोर्टहमने पाया कि जनसांख्यिकीय बलों अकेले गंभीर किराया बोझ के साथ renters की संख्या 11% से अधिक की तुलना में 13 मिलियन करने के लिए 2025 द्वारा, बुजुर्ग और Latinos के बीच विकास की एक बड़ी हिस्सेदारी के साथ धक्का होगा। यही कारण है कि यह मानते हुए आय है और किराए दोनों समग्र मुद्रास्फीति के साथ लाइन में हो जाना।

यदि हम पर्याप्त भाग्यशाली हैं कि आय में लाभ अगले दस सालों में प्रतिवर्ष 1% से किराए में बढ़ोतरी को बढ़ाता है, तो हम कुछ बोझ के साथ कुछ एक्सएंडएक्स के किरायेदारों की मामूली गिरावट देखेंगे। यह कुछ सुधार है लेकिन वर्तमान चुनौती को सराहनीय रूप से बदलने के लिए लगभग पर्याप्त नहीं है और यह मामूली शुद्ध सुधार 200,000% के Hispanics के बीच किराए के बोझ में एक अभी भी महत्वपूर्ण वृद्धि को छिपाना होगा।

लेकिन वैकल्पिक रूप से, अगर किराए एक गति है कि आज हम जो देखने के लिए समान पर आय से अधिक तेजी से वृद्धि जारी है, हम आवास पर अपनी आय में आधे से अधिक खर्च renters की संख्या 14.8 लाख, आज के रिकॉर्ड स्तर पर 25% की वृद्धि तक पहुँचने देख सकता था। यही कारण है कि अमेरिका renters की 31% का मतलब होगा - और सबसे अधिक संभावना कम से कम अपने परिवार और दोस्तों के कुछ - होगी सख्त से पाने के लिए संघर्ष किया।

हम इसके बारे में क्या कर सकते हैं?

तो इस स्थिति का समाधान करने के लिए हमें क्या करना चाहिए?

चूंकि गिरने वाली आय समस्या का एक प्रमुख हिस्सा हैं, इसलिए गृह-वेतन वेतन बढ़ाने के प्रयासों को समाधान का हिस्सा होना होगा। न्यूनतम मजदूरी में वृद्धि कुछ हद तक मददगार होगी। शिक्षा और नौकरी प्रशिक्षण में सुधार जो लोगों को सभ्य भुगतान नौकरियों के लिए तैयार करते हैं, उन्हें भी जरूरी है।

आवास के मोर्चे पर, वहाँ भी देश की सबसे कम आय वाले परिवारों के लिए सहायता का एक विस्तार के लिए एक मजबूत मामला है। किराए के बारे में 28% के बारे में यूएस $ 20,000 एक वर्ष से भी कम कमाते हैं। उस आय पर, मासिक आवास लागत को सस्ती होने के लिए $ 500 या उससे कम होना चाहिए।

निजी बाजार बस ऐसे कम किराए पर आवास की आपूर्ति नहीं कर सकता अंतराल को बंद करने के लिए सार्वजनिक सहायता की आवश्यकता है हालांकि, वर्तमान में केवल इसके बारे में चार घरों में से एक जो अपनी आय के आधार पर इस संघीय आवास सहायता के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे, इन इकाइयों में से एक को सुरक्षित कर पाएंगे। सामाजिक सुरक्षा के अन्य कार्यक्रमों के विपरीत, आवास सहायता एक पात्रता नहीं है। और हम उन सभी पात्रों की सहायता के लिए पूरी तरह से आवास सहायता को पूरा करने के लिए कहीं भी नहीं आते हैं।

जो लोग बाहर छोड़ दिया जाता है चेहरे का विशाल बहुमत तथाकथित सबसे ज्यादा मामले आवास की जरूरत है, आवास के लिए अपनी आय के आधे से ज्यादा का भुगतान या गंभीर रूप से अपर्याप्त आवास में रह रहे हैं।

हाउसिंग प्रॉब्लम को हल करना

दो मुख्य तरीके हैं जिनमें हमने हालिया दशकों में आवास सहायता बढ़ा दी है: 1) प्रदान करके आवास विकल्प वाउचर कि नए आवास की लागत या के समर्थन के साथ मौजूदा आवास के पुनर्वास को सब्सिडी से मासिक लागत के घरों के लिए किरायेदार निजी बाजार या 2 में पाता है) के लिए घूस निम्न आय आवास टैक्स क्रेडिट.

दोनों कार्यक्रमों में उनकी जगह है ऐसे बाजारों में जहां आस-पास के पड़ोस में आवास की कीमतें कम हो रही हैं, कम आपूर्ति में नहीं है, वाउचर पहले से ही मौजूद आवास का लाभ उठाने के एक साधन के रूप में समझ में आता है। वाउचर में भी अधिक विकल्प देने की क्षमता है जहां निवासियों को एक मेट्रो क्षेत्र में रहना है।

आवास ऋण कार्यक्रम भी मौजूदा सब्सिडी वाले आवास को संरक्षित करने में मदद करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है जिसमें नए निवेश की ज़रूरत पड़ती है, आस-पास के इलाकों को बदलने में मदद करने के लिए जहां नए आवास का सकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है और पड़ोस में किफायती आवास को जोड़ने में मदद मिल सकती है जहां यह अन्यथा प्रदान नहीं की जाएगी।

फिर भी, दोनों कार्यक्रम सुधारों से लाभान्वित करने के लिए सुनिश्चित कर सकते हैं कि धन कुशलता से उपयोग किया जाता है और जो आवास उपलब्ध कराए गए हैं, वे परेशान पड़ोस में केंद्रित नहीं हैं।

उदाहरण के लिए, आवास और शहरी विकास विभाग ने हाल ही में एक पायलट प्रोग्राम है कि अधिक से अधिक में पड़ोस भर में बाजार किराये की कीमतों की परिवर्तनशीलता कारकों अपनी वाउचर कवर किराए शुरू कर दिया। वर्तमान में, सीमा उस पर सेट किया गया है एक पूरे महानगरीय क्षेत्र के लिए ही है। नया दृष्टिकोण है कि सीमा इलाकों में अलग अलग करने की अनुमति होगी, लाभार्थियों जहां जीने के लिए अधिक विकल्प दे रही है और यह भी व्यथित क्षेत्रों में overpaying से HUD रहते हैं।

आवास टैक्स क्रेडिट कार्यक्रम में सुधार के प्रस्ताव भी हैं जो इसे आय के स्तर की व्यापक रेंज प्रदान करने के लिए अनुमति देता है और लोगों के लिए न्यूयॉर्क, सैन फ्रांसिस्को और बोस्टन जैसे उच्च मूल्य वाले बाजारों में सहायता प्राप्त करना आसान बनाता है, जहां किराए पर भार बढ़ रहे हैं मध्यम-आय वाले परिवारों में एक समस्या और न सिर्फ गरीब

घास जड़ों

इन संघीय प्रयासों से परे, किफायती आवास की अधिक आपूर्ति को बढ़ावा देने में राज्य और स्थानीय सरकारों की भी एक महत्वपूर्ण भूमिका है।

इस उद्देश्य के लिए सार्वजनिक धन उपलब्ध कराने के अलावा, सरकारी स्तरों के उपयोग के नियमों और नीतियों के इन स्तरों में किफायती आवास उत्पादन को बढ़ावा देने की क्षमता है। लेकिन सभी अक्सर, वे जटिल और महंगी स्वीकृति प्रक्रियाओं के साथ-साथ किफायती आवास उत्पादन को भी रोकते हैं, साथ ही साथ आवास के प्रकारों पर सीमाएं भी बनाई जा सकती हैं।

जनसांख्यिकीय और आर्थिक प्रवृत्तियों के साथ आने वाले वर्षों के लिए रिकॉर्ड स्तर पर लागत वाले बोझ वाले किरायेदारों की संख्या को रखने की संभावना है, यह मुद्दा दूर जाने वाला नहीं है। लेकिन समस्या के बारे में कुछ करने के लिए आवश्यक कदम उठाने के लिए अभी भी राजनीतिक तात्कालिकता की कमी है; आवासीय सामर्थ्य किसी भी राष्ट्रपति बहस में भी नहीं आए हैं

ऐसा इसलिए हो सकता है क्योंकि यह ऐतिहासिक रूप से देश के सबसे वंचित परिवारों और व्यक्तियों द्वारा उठाया गया है। लेकिन लागत-बोझ वाले किरायेदारों की संख्या हर साल उच्च स्तर तक पहुंचने के साथ हर महीने किराया देने की चुनौती हर बीतता साल के साथ देश के व्यापक स्तर के लिए एक महत्वपूर्ण चिंता बन रही है।

यह समय है कि हमारे राजनीतिक नेताओं ने ध्यान दिया और कार्रवाई की।

के बारे में लेखकवार्तालापs

क्रिस हर्बर्ट, हाउसिंग अध्ययन के लिए संयुक्त केंद्र, हार्वर्ड विश्वविद्यालय के प्रबंध निदेशक। एंड्रयू Jakabovics, सस्ती आवास गैर लाभ उद्यम समुदाय पार्टनर्स में नीति विकास और अनुसंधान के लिए वरिष्ठ निदेशक, इस लेख coauthored।

यह आलेख मूलतः पर प्रकाशित हुआ था वार्तालाप। को पढ़िए मूल लेख.

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