तटीय घर खरीदार बढ़ते बाढ़ जोखिम और बढ़ते बीमा प्रीमियम को नजरअंदाज कर रहे हैं

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तटीय बाढ़ से निपटने वाला फ्लोरिडा एकमात्र राज्य नहीं है। एनापोलिस, एमडी में व्यवसाय, लगातार उच्च ज्वार और तूफान की बाढ़ का सामना करते हैं, जैसा कि वर्जीनिया, दक्षिण कैरोलिना और अन्य राज्यों के कुछ हिस्सों में घर के मालिक करते हैं। जिम वाटसन / एएफपी गेटी इमेज के माध्यम से

अपोलो बीच, फ़्लोरिडा, नहरों का एक चक्रव्यूह है, जिसमें सैकड़ों घर पानी के किनारे के पास स्थित हैं। पूरा समुदाय, ताम्पा के दक्षिण में, समुद्र तल से केवल 3 फीट ऊपर है, जिसका अर्थ है कि समुद्र के स्तर में वृद्धि के साथ तूफान बढ़ने का खतरा है।

अमेरिकी तटों के साथ होमबॉयर्स प्रत्येक संपत्ति के बाढ़ जोखिम की जांच कर सकते हैं जितनी आसानी से वे बेडरूम के आकार की जांच करते हैं - अब अधिकांश तटीय अचल संपत्ति लिस्टिंग भविष्य के बाढ़ जोखिम विवरण शामिल करें जो जलवायु परिवर्तन को ध्यान में रखते हैं। उदाहरण के लिए, अपोलो बीच में, कई संपत्तियां बाढ़ जोखिम पैमाने पर 9 में से कम से कम 10 हैं।

हालाँकि, यह ज्ञान होमबॉय करने वालों को नहीं रोक रहा है।

तटवर्ती घर हैं दिनों के भीतर बेचना बाजार में जाने की, और वही कहानी चल रही है पूरे दक्षिण फ्लोरिडा तट के साथ उस समय जब वैज्ञानिक रिपोर्टों चेतावनी दे रहे हैं जैसे-जैसे ग्रह गर्म होता है, तटीय बाढ़ के बढ़ते जोखिमों के बारे में।

हम के प्रोफेसर हैं शहरी भूगोल और अमेरिकी राजनीति जो रियल एस्टेट इंडस्ट्री को फॉलो करते हैं। यह समझने के लिए कि लोग ऐसे जोखिम की अनदेखी क्यों कर रहे हैं जिससे महंगा नुकसान हो सकता है और अंततः उनकी संपत्ति का मूल्य कम हो सकता है, हमने फ्लोरिडा के सैकड़ों रियल एस्टेट एजेंटों से उनके ग्राहकों की प्रेरणाओं और चिंताओं के बारे में बात की।

यहाँ हमने क्या सीखा।

कुछ भी नहीं खरीदारों को दीर्घकालिक जोखिम पर विचार करने के लिए प्रेरित करता है

हमने 680 के अंत में 2020 लाइसेंस प्राप्त फ़्लोरिडा रियल्टर्स का सर्वेक्षण किया। उनका प्रतिक्रियाएं सुझाती हैं कि संभावित घर खरीदार, कुल मिलाकर, नए घरों की खोज करते समय ऊंचाई या बाढ़ की चपेट में नहीं आ रहे हैं, और विस्तृत बाढ़ जोखिम मानचित्रों की उपलब्धता का उन पर बहुत कम या कोई प्रभाव नहीं पड़ा है।

समस्या का एक हिस्सा यह हो सकता है कि बंधक ऋणदाता और मूल्यांकक समुद्र के स्तर में वृद्धि के लिए संपत्तियों की भेद्यता के लिए लेखांकन नहीं कर रहे हैं, इसलिए होमबॉयर्स तुरंत अपनी पॉकेटबुक में जोखिम महसूस नहीं कर रहे हैं। धनवान खरीदार जिन्हें गिरवी रखने की आवश्यकता नहीं है आवश्यक नहीं हैं बाढ़ बीमा खरीदने के लिए, और कांग्रेस के पास वापस लुढ़कने का इतिहास बाढ़ बीमा दर में वृद्धि

संक्षेप में, कुछ भी खरीदारों को दीर्घकालिक जोखिमों पर विचार करने के लिए मजबूर नहीं कर रहा है।

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कई फ्लोरिडा बीचफ्रंट घरों और समुदायों को समुद्र के स्तर में वृद्धि और तूफान के बढ़ने का खतरा है। जेफरी ग्रीनबर्ग / यूनिवर्सल इमेज ग्रुप गेटी इमेजेज के माध्यम से

साथ ही, अध्ययन स्पष्ट रूप से दिखा रहे हैं कि जोखिम कैसे लागत में तब्दील हो जाते हैं। बाढ़ जोखिम मानचित्र बनाने वाले वैज्ञानिकों द्वारा हाल ही में एक पेपर में पाया गया कि हिल्सबोरो काउंटी, फ्लोरिडा, अपोलो बीच और टाम्पा का घर है। 70% वृद्धि जलवायु परिवर्तन के कारण 2050 तक वार्षिक बाढ़ क्षति में। यह 30 साल के बंधक से भी कम दूर है।


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रियल एस्टेट एजेंट क्या सुन रहे हैं

हमने तर्क दिया जब हम 2020 में शुरू हुआ सर्वे कि अगर आबादी का कुछ वर्ग बाढ़ के जोखिम में संपत्ति से बच रहा था, तो मांग घटनी चाहिए और कीमतें गिरनी चाहिए। हमारी 2018 में पिछला सर्वेक्षण, तटीय फ्लोरिडा के गृहस्वामियों को शामिल करते हुए, ने पाया था कि रिपब्लिकन और डेमोक्रेट समान रूप से मानते थे कि उनके भविष्य के घरेलू मूल्य बढ़ते समुद्र से प्रभावित नहीं होंगे।

इस सिद्धांत का परीक्षण करने के लिए कि बाजार बड़े पैमाने पर बाढ़ के जोखिम की अनदेखी कर रहा है, हमने रियल एस्टेट एजेंटों से पूछा कि उन्होंने क्या देखा: उन्होंने किस हद तक बाढ़ के जोखिम में संपत्तियों के लिए घर की कीमतों में गिरावट या तेजी से वृद्धि नहीं देखी थी? पैंतालीस प्रतिशत ने "बिल्कुल नहीं" की सूचना दी। 11 एजेंटों में से केवल 680 ने संकेत दिया कि बाढ़ के जोखिम वाली संपत्तियों के लिए घर की कीमतें "अक्सर" स्थिर या गिर रही थीं।

हमने यह भी पूछा कि क्या उन्होंने बंधक उधारदाताओं को ऋण आवेदनों में गिरावट या बाढ़-प्रवण क्षेत्रों में ऋण के लिए बढ़ते शुल्क, उदाहरण के लिए अंक या बंधक बीमा के रूप में देखा है। साठ प्रतिशत ने कहा, "बिल्कुल नहीं," और केवल 7% ने कहा "कुछ हद तक अक्सर," "बहुत बार" या "हर समय।"

लगभग 70% एजेंटों के विशाल बहुमत ने कहा कि वे अगले पांच से 10 वर्षों में संपत्ति बाजार पर बहुत कम प्रभाव की उम्मीद करते हैं।

यहाँ कुछ उन्होंने कहा है।

"लोग फ्लोरिडा के तटीय क्षेत्रों में खरीद रहे हैं और अभी भी खरीदेंगे, और अगर वे खरीद रहे हैं, तो मूल्य में कोई कमी नहीं होगी। बाजार चलाने वाले खरीदारों का सबसे बड़ा पूल सेवानिवृत्त हो गया है या जल्द ही सेवानिवृत्त होने वाले हैं और उन्हें विश्वास है कि जलवायु परिवर्तन से कोई प्रभाव होने से पहले वे लंबे समय तक चले जाएंगे। वे मुख्य रूप से भावनाओं पर खरीदारी कर रहे हैं और स्वामित्व की लंबी अवधि की लागत में फैक्टरिंग नहीं कर रहे हैं। वे नकद और बिना गिरवी के भी खरीदारी कर रहे हैं। ”

यहां तक ​​​​कि उधारदाताओं के पास वर्तमान में भविष्य में समुद्र के स्तर में वृद्धि से जोखिम में संपत्तियों के लिए बंधक आवेदनों को अस्वीकार करने के लिए कोई वास्तविक प्रोत्साहन नहीं है। संघीय एजेंसियां ​​जो अनुरूप बंधक खरीदती हैं वर्तमान में आवश्यकता नहीं है बाढ़ के जोखिम या संभावित समुद्र के स्तर में वृद्धि के बारे में जानकारी का संग्रह। यदि इन आवश्यकताओं को बदलना है, तो बाढ़ के जोखिम को ऋण देने के निर्णय में बदल दिया जाएगा।

“तटीय संपत्तियों के खरीदार आर्थिक रूप से अधिक जोखिम से बेखबर होने में सक्षम हैं और बीमा के लिए उच्च दर का भुगतान कर सकते हैं या स्व-बीमित हो सकते हैं। हमारे स्थानीय बाजार में समुद्र के स्तर में वृद्धि वर्तमान में शीर्ष पर नहीं है।"

संघीय बाढ़ बीमा को वर्षों से अमेरिकी कर डॉलर द्वारा भारी सब्सिडी दी जाती रही है। वास्तव में, राष्ट्रीय बाढ़ बीमा कार्यक्रम अमेरिकी ट्रेजरी का बकाया है लगभग $ 20 बिलियन घर के मालिकों द्वारा भुगतान किए जाने वाले प्रीमियम से अधिक खर्च के लिए। 1 अप्रैल 2022 तक, इसकी सभी नई और नवीनीकृत बाढ़ बीमा पॉलिसियां एक के अधीन होगा नई मूल्य निर्धारण प्रणाली को जोखिम रेटिंग 2.0 कहा जाता है जोखिम को ध्यान में रखते हुए बनाया गया है।

लेकिन कार्यक्रम कांग्रेस के सदस्यों के राजनीतिक दबाव का सामना करना पड़ता है यह सुनिश्चित करने के लिए कि दरें बहुत तेज़ी से न बढ़ें या बहुत अधिक न हों। इसके अलावा, खरीदार जो नकदी के लिए घर खरीदते हैं, जो दक्षिण फ्लोरिडा में बाजार का एक अपेक्षाकृत बड़ा हिस्सा है, बाढ़ बीमा आवश्यकताओं के अधीन नहीं हैं।

"अमीर लोग अभी भी समुद्र के सामने रहने के विचार से मोहक होंगे, लेकिन वे शायद समुद्र के स्तर में वृद्धि के प्रभावों के लिए संपत्ति को अधिक लचीला बनाने के लिए बहुत पैसा खर्च करेंगे। इसका मतलब है कि शायद हाई एंड प्रॉपर्टीज की डिमांड इतनी कमजोर नहीं होगी।”

कुछ एजेंटों ने सुझाव दिया कि धनी मकान मालिक जोखिम को गंभीरता से ले रहे हैं और संरचनात्मक परिवर्तनों में निवेश करने की योजना बना रहे हैं जैसे घरों को ऊंचा करना जो उनकी संपत्तियों को समुद्र के स्तर में वृद्धि और तूफान की लहर से सुरक्षित बना सकता है।

बाजार दीर्घकालिक जोखिमों को एकीकृत नहीं कर रहा है

वजह से समुद्र का बढ़ता स्तर और तूफान का खतरा जलवायु परिवर्तन के परिणामस्वरूप, हम यह निष्कर्ष निकालते हैं कि वर्तमान में दक्षिण फ्लोरिडा में बेचे जा रहे कई घर क्षति या महंगे अनुकूलन के बिना अपने 30-वर्ष के बंधक को समाप्त नहीं करेंगे, और समुद्र के स्तर में वृद्धि की चपेट में आने वाले घरों की पुनर्विक्रय बनने की बहुत संभावना है क्रमश: कठिन.

फ्लोरिडा के नीति निर्माताओं ने आज तक या तो जोखिम को नजरअंदाज किया है या कमजोरियों को दूर करने के लिए केवल सीमित उपाय किए हैं, कभी-कभी कहीं और जोखिम बढ़ाते हैं। उदाहरण के लिए, जब समुद्र की दीवारें खड़े किए गए हैं, वे बदल सकते हैं कि कैसे रेत में धोया जाता है, पड़ोसी क्षेत्रों में क्षरण बढ़ रहा है।

बहुत से लोग मानते हैं कि "बाजार" इस ​​मुद्दे का ख्याल रखेगा: घर खरीदारों, आसन्न जोखिमों को पहचानते हुए, कमजोर संपत्तियों पर कीमतों में छूट देंगे, अंततः उनके आकर्षण और मूल्य को कम कर देंगे। लेकिन हमने फ्लोरिडा के रियल एस्टेट एजेंटों से जो सुना है, वह इस धारणा पर संदेह करता है कि बाजार ने अभी तक इस जोखिम को एकीकृत किया है।

लेखक के बारे में

रीसा पाम, शहरी अध्ययन और सार्वजनिक स्वास्थ्य के प्रोफेसर, जॉर्जिया स्टेट यूनिवर्सिटी और टोबी डब्ल्यू बोल्सेन, राजनीति विज्ञान के एसोसिएट प्रोफेसर, जॉर्जिया स्टेट यूनिवर्सिटी

इस लेख से पुन: प्रकाशित किया गया है वार्तालाप क्रिएटिव कॉमन्स लाइसेंस के तहत। को पढ़िए मूल लेख.


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